Beirat: Controlling und Verwalterbegleitung
Stand: 05/2026.
Ziel
Der Beirat bekommt eine strukturierte, nicht übergriffige Kontroll- und Unterstützungsrolle. § 29 WEG: Beirat unterstützt die Verwaltung, prüft Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht vor Vorlage in der Versammlung, gibt eine Stellungnahme ab.
Checkliste Prüfen
Jahresabrechnung und Vermögensbericht
- Bankkontostand zum Stichtag = Summe in der Abrechnung?
- Erhaltungsrücklage saldiert (Anfangsbestand + Zuführung − Entnahme = Endbestand)?
- Einzelabrechnungen rechnerisch korrekt, Schlüssel angewendet wie beschlossen?
- Pflicht-Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG vorhanden und plausibel?
- Belegliste vollständig, stichprobenhaft Belege gezogen?
- Werden Daten für CO2KostAufG bereitgestellt?
Angebotstabelle bei Handwerkermaßnahmen
- Mindestens 2–3 Vergleichsangebote bei substanzieller Maßnahme?
- Vergleich Brutto, Leistung, Gewährleistung, Ausschlüsse?
- Plausibler Bezug zum Maßnahmenbeschluss?
Umsetzung alter Beschlüsse
- Status je offenem Beschluss (offen, in Arbeit, erledigt)?
- Fristen / Mahnstand / Liquiditätsfolge?
Beschlusssammlung und Protokoll
- Eintragungen unverzüglich, vollständig, mit Verkündung?
- Auslegungsklarheit (z. B. Abrechnungsspitzen statt "Genehmigung der Abrechnung")?
Verwaltervertrag, Sondervergütungen, Interessenkonflikte
- Aktuelle Fassung des Verwaltervertrags vorhanden?
- Sondervergütungen einzeln vereinbart und genehmigt?
- Verbindungen zu beauftragten Firmen offengelegt?
Wichtige BGH-Linien für den Beirat
- Schadensersatzansprüche aus Verwalterpflichtverletzungen laufen über die GdWE, nicht direkt gegen den Verwalter — BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+34/24).
- Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen GdWE — BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23).
- Prozesskosten aus verlorener Beschlussklage sind Verwaltungskosten und auch vom obsiegenden Anfechtungskläger anteilig zu tragen — BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+139/23). Beirat sollte das im Vorfeld einer Anfechtung gegenüber Eigentümern transparent machen.
Mustertext Beiratsprüfvermerk
Beiratsprüfvermerk Jahresabrechnung [Jahr]
Geprüft am [Datum] durch [Beiratsmitglieder].
1. Bankbestand zum [Stichtag]: [Betrag] EUR — übereinstimmend mit Abrechnung.
2. Erhaltungsrücklage: Anfangsbestand [...], Zuführung [...], Entnahme [...], Endbestand [...].
3. Belegstichprobe: [Anzahl] Belege geprüft; Auffälligkeiten: [keine / siehe Anlage].
4. Einzelabrechnungen: Schlüssel und Rechnung stichprobenartig nachvollzogen.
5. Vermögensbericht zum [Stichtag]: liegt vor und ist plausibel.
Empfehlung an Eigentümer: Beschlussfassung über Abrechnungsspitzen mit dem Wortlaut gemäß Anlage [X] [befürworten / mit folgenden Korrekturen befürworten].
Output
- Beiratsprüfvermerk
- Fragenkatalog an Verwalter
- Freigabe-/Bedenkennotiz
- Eigentümerbericht (1 Seite Kurzfassung)
- Hinweis auf Prozesskostenrisiko und Schadensersatzweg über GdWE
Cross-Refs
- Verwalterkompetenz / Haftung →
verwalterpflichten-26-27-weg - Jahresabrechnung →
wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg - Anfechtungsrisiko →
beschlussanfechtung-risiko - Vergabe / Angebote →
handwerker-beauftragung-vergabe
Quellenpflicht
rechtsstand-mai-2026-faktenbank laden. § 29 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__29.html .