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Wärmepumpen-Einbau in WEG nach GEG 2024

Kaltstart-Rückfragen

1. Aktueller Heizungs-Status — Alter der Anlage, Defekt-Datum, Zwangstausch nach §§ 71 ff. GEG?
2. WEG-Größe — Anzahl Einheiten, Miteigentumsanteile, Verwalterzuständigkeit?
3. Geplante Anlage — Luft-Wasser-Wärmepumpe, Sole-Wasser, Wasser-Wasser; voraussichtlicher Eta-Wert; Schallleistungspegel?
4. Aufstellungsort — Garten (Gemeinschaftseigentum oder Sondernutzungsrecht), Innenraum, Dach?
5. Liegt kommunale Wärmeplanung nach § 5 GEG vor — welche Heizform ist vorgesehen?
6. Haben Nachbareigentümer bereits Einwände wegen Lärmimmissionen geäußert — Schallgutachten vorhanden?
7. Sind KfW/BAFA-Förderanträge rechtzeitig vor Auftragsvergabe gestellt?
8. Werden vermietete Einheiten miterfasst — Modernisierungsankündigung § 555c BGB an Mieter?
9. Was will der Mandant wirklich erreichen? (Nicht: was steht im Standardweg, sondern: welches Ergebnis ist fuer den Mandanten persoenlich/wirtschaftlich das beste? Manchmal ist der schnellere Vergleich besser als der formal "richtige" Weg.)

Rechtsgrundlagen

GEG 2024 (Gebäudeenergiegesetz in Kraft seit 01.01.2024)

• § 71 GEG — 65-%-EE-Pflicht: jede neue Heizungsanlage muss zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden; gilt für Neubau sofort, für Bestand gestaffelt.
• § 71d GEG — Wahlmöglichkeiten für die 65-%-Pflicht: Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse-Heizung, Hybridsystem, Fernwärme aus EE.
• § 71f GEG — Übergangsregelung: Im Bestand bis zur kommunalen Wärmeplanung Übergangsfrist; ab kommunalem Wärmeplan gelten örtliche Fristen.
• § 5 GEG — Kommunale Wärmeplanung: Gemeinden über 100.000 Einwohner bis 30.06.2026, Gemeinden über 10.000 bis 30.06.2028; bis dahin andere Heizungen zulässig.

WEG (WEMoG-Reform 01.12.2020)

• § 20 Abs. 1 WEG — Bauliche Veränderungen: einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichend; kein Beschluss mit mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich.
• § 20 Abs. 2 WEG — Privilegierte Baumaßnahmen mit Rechtsanspruch auf Zustimmung: Nr. 1 barrierefreier Umbau; Nr. 2 Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge, Glasfaser, Einbruchschutz; Wärmepumpe nicht ausdrücklich genannt — aber als Maßnahme der Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder bauliche Veränderung § 20 WEG einzustufen.
• § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG — Modernisierende Erhaltung: Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, aber dem Standard anpassen.
• § 20 Abs. 4 WEG — Schutz Sondereigentum: Beeinträchtigungen des Sondereigentums sind ausgeschlossen.
• § 21 WEG — Kostentragung bei baulicher Veränderung: grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen.
• § 44 WEG — Beschlussanfechtungsklage innerhalb eines Monats.

Mietrecht

• § 555b BGB — Modernisierungsmaßnahme: Heizungstausch auf EE-Anlage.
• § 555c BGB — Ankündigung drei Monate vor Beginn.
• § 559 BGB — Modernisierungsmieterhöhung: 8 % p. a. der umlagefähigen Kosten.
• § 559 Abs. 3a BGB — Kappung: max. 3 EUR/qm in sechs Jahren.

Förderrecht

• BEG-EM (BAFA 2024) — Bundesförderung Effiziente Gebäude Einzelmaßnahme: Grundförderung 30 % + Heizungs-Tausch-Bonus 20 % (für Gas/Öl-Tausch) + Effizienz-Bonus 5 %.
• Wichtig: BAFA-Antrag muss vor Auftragsvergabe gestellt werden.
• KfW-Ergänzungskredit 358/359: zinsgünstige Finanzierung bis 30.000 EUR pro Wohneinheit.

Leitentscheidungen (verifizierte Eckpunkte, Stand 05/2026)

Belegt ueber bundesgerichtshof.de und dejure.org:

• BGH, Urt. v. 14.02.2025 – V ZR 86/24 — Beschlussersetzungsklage § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG auf Genehmigung einer Waermepumpe (4 Lueftungsanlagen mit Fassadendurchbohrungen): die Zulaessigkeit setzt fuer die Vorbefassung nicht voraus, dass dem Versammlungsgremium bereits ein Privatgutachten/optimaler Entscheidungsgrundlage vorgelegt wurde. Es genuegt, dass der Klaeger in der Versammlung den entsprechenden Antrag gestellt hat. Volltext-Suche: https://www.bundesgerichtshof.de
• BGH, Urt. v. 28.03.2025 – V ZR 105/24 — Bauliche Veraenderung (Klimaanlage); Pruefung der unbilligen Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 WEG anhand der unmittelbar mit der Veraenderung verbundenen Auswirkungen. URL: https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2025-03-28/v-zr-105_24
• BGH, Urt. v. 14.02.2025 – V ZR 236/23 / V ZR 128/23 — Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen / Aenderung des Verteilungsschluessels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, einschliesslich Erhaltungsruecklage; PM: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2025/2025033.html

Schallschutzfragen werden ueberwiegend von Instanzgerichten entschieden; vor Zitierung Instanzgerichts-Urteile auf openjur.de / OLG-Datenbanken pruefen.

Prüfschema

| Nr. | Prüfschritt | Norm | Kernfrage | |---|---|---|---| | 1 | GEG-Pflicht Heizungstausch | §§ 71, 71f GEG | Zwangstausch oder freiwillig? Übergangsregel? | | 2 | Beschluss-Einordnung | §§ 19 Abs. 2 Nr. 2, 20 WEG | Erhaltung (Defekt) oder bauliche Veränderung (Upgrade)? | | 3 | Beschlussmehrheit | § 25 WEG | Einfache Mehrheit ausreichend | | 4 | Schallschutz | TA Lärm | Schallgutachten vor Beschluss? Richtwerte eingehalten? | | 5 | Sondereigentums-Schutz | § 20 Abs. 4 WEG | Aufstellungsort Gemeinschaftseigentum? Sondernutzungsrecht? | | 6 | Kostentragung | § 21 WEG | Alle Eigentümer nach MEA oder nur beschließende Mehrheit? | | 7 | Förderantrag | BEG-EM BAFA | Vor Auftragsvergabe? Fristen? | | 8 | Mietrechtliche Pflichten | §§ 555b–559b BGB | Modernisierungsankündigung an Mieter? | | 9 | Beschlussanfechtung | § 44 WEG | Anfechtbarkeit wegen Lärm oder Sondereigentums-Verletzung? | | 10 | Energieausweis | §§ 79 ff. GEG | Aktualisierung nach Heizungstausch? |

Strategische Optionen (vor dem Template entscheiden)

Bevor das Template eins-zu-eins gefuellt wird, ist zu pruefen welche Variante zur Mandantenkonstellation passt. Das Template ist eine moegliche Form — nicht die einzige.

| Konstellation | Empfohlener Weg | |---|---| | Standard — WEG/Miet Waermepumpe GEG-Umruest | Beschluss / Zustimmungsklage; Template unten | | Variante A — Eigentuemergemeinschaft lehnt ab | Individualrechts-Weg § 13 WEG pruefen; Sondernutzungsrecht | | Variante B — Vermieteter Mietbaustein Modernisierung | Modernisierungsmieterhoeung §§ 559 ff. BGB ankuendigen | | Variante C — Denkmalschutz blockiert Umbau | Behordliche Genehmigung Denkmalbehoerde; GEG-Ausnahmen pruefen |

Wenn die Mandantenkonstellation nicht ins Standardschema passt, ist das Template anzupassen oder durch ein anderes Skill abzuloesen — nicht das Mandat in das Schema zu pressen.

Schriftsatzbausteine

WEV-Beschlussantrag Wärmepumpe

Beschlussantrag für die Wohnungseigentümerversammlung
[Datum, Ort]

TOP [Nr.]: Heizungstausch — Einbau Wärmepumpe

Die Eigentümerversammlung beschließt:

1. Die bestehende Heizungsanlage (Baujahr [Jahr]) wird durch
   eine Luft-Wasser-Wärmepumpe [Marke, Modell] ersetzt.

2. Der Auftrag wird an die Firma [Handwerker] zum Angebots-
   preis von EUR [Betrag] (Anlage 1: Kostenvoranschlag) erteilt.

3. Die Anlage wird im/auf dem [Gemeinschaftseigentum: Garten /
   Kellerraum / Dach] aufgestellt. Das Schallschutzgutachten
   der [Ingenieurbüro] vom [Datum] (Anlage 2) weist die
   Einhaltung der Richtwerte der TA Lärm nach.

4. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt
   (§ 21 Abs. 1 WEG). Unter Berücksichtigung der
   BAFA-Förderung von EUR [Betrag] trägt jeder Eigentümer
   EUR [Betrag] (Liste Anlage 3).

5. Die Hausverwaltung wird beauftragt, den BAFA-Förderantrag
   vor Auftragserteilung einzureichen.

Ergebnis: [Stimmen dafür] dafür, [Stimmen dagegen] dagegen,
[Enthaltungen] Enthaltungen.

Mietrechtliche Modernisierungsankündigung § 555c BGB (Vermieter an Mieter)

Ankündigung Modernisierungsmaßnahme nach § 555c BGB

An [Mieter / Mieterin der Wohnung [Anschrift]]

Wir kündigen folgende Modernisierungsmaßnahme an:

Art: Austausch der Zentralheizungsanlage durch eine
     Luft-Wasser-Wärmepumpe und hydraulischen Ab