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Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Kaltstart-Rückfragen

1. Mietverhältnis befristet oder unbefristet — Mietbeginn, Datum letzter Mietvertrag?
2. Kündigungsanlass — Eigenbedarf, Zahlungsverzug, schwere Pflichtverletzung, wirtschaftliche Verwertung, sonstiges berechtigtes Interesse?
3. Bei Eigenbedarf: Name der Bedarfsperson, Verwandtschaftsgrad § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, konkrete Nutzungsabsicht (Selbstnutzung, Angehöriger)?
4. Bei Zahlungsverzug: Höhe des Rückstands, Zeitraum, wie viele Monatsmieten, Datum letzter Mahnung?
5. Bei Pflichtverletzung: welche Pflichtverletzung, Abmahnung erfolgt?
6. Wie lange wohnt die Mieterseite — Mietdauer entscheidend für Kündigungsfristen § 573c BGB?
7. Sind Härtegründe iSv § 574 BGB erkennbar — hohes Alter, schwere Krankheit, fehlender Ersatzwohnraum?
8. Liegt ein Zeitmietvertrag vor — § 575 BGB Voraussetzungen erfüllt?
9. Was will der Mandant wirklich erreichen? (Nicht: was steht im Standardweg, sondern: welches Ergebnis ist fuer den Mandanten persoenlich/wirtschaftlich das beste? Manchmal ist der schnellere Vergleich besser als der formal "richtige" Weg.)

Rechtsgrundlagen

Ordentliche Kündigung

• § 573 Abs. 1 BGB — berechtigtes Interesse des Vermieters erforderlich; abschließende Regelung (vgl. BGH, Urt. v. 24.09.2025 – VIII ZR 289/23 zur Vermieterperspektive bei Umbau/Verkauf).
• § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB — Eigenbedarf: Vermieter oder Familienangehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 2: Familienangehörige = namentlich aufzuführen); Nutzungswunsch muss ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein.
• § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB — Wirtschaftliche Verwertung: angemessene wirtschaftliche Verwertung ohne Kündigung nicht möglich; strenge Voraussetzungen.
• § 568 Abs. 1 BGB — Schriftform zwingend.
• § 568 Abs. 2 BGB — Belehrung über Widerspruchsrecht §§ 574 ff. BGB.

Fristen

• § 573c Abs. 1 BGB — Kündigungsfristen nach Mietdauer: bis 5 Jahre: 3 Monate; bis 8 Jahre: 6 Monate; über 8 Jahre: 9 Monate.
• Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats = Fristbeginn dieses Monats (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB).

Außerordentliche fristlose Kündigung

• § 543 Abs. 1 BGB — wichtiger Grund, der es dem Kündigenden unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzuführen.
• § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB — Zahlungsverzug: lit. a bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten jeweils mind. eine Monatsmiete; lit. b Verzug über zwei Mietzeiträume mit mehr als einer Monatsmiete.
• § 543 Abs. 3 BGB — Abmahnungserfordernis vor Kündigung wegen Ruhestörung/Pflichtverletzung.
• § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB — Schonfristzahlung heilt die fristlose Kündigung: vollständige Begleichung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage. Die Schonfristzahlung wirkt nur für die fristlose, nicht die hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (st. Rspr.).

Sozialklausel / Widerspruch

• § 574 BGB — Widerspruchsrecht des Mieters bei Härte; schriftlich.
• § 574b Abs. 2 BGB — Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung.
• § 574a BGB — Gerichtliche Bestimmung der Verlängerung bei Widerspruch.

BGH-Rechtsprechung (verifizierte Eckpunkte, Stand 05/2026)

Belegt über bundesgerichtshof.de bzw. dejure.org:

• BGH, Urt. v. 24.09.2025 – VIII ZR 289/23 — Eigenbedarf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch bei Umbau- und späterer Verkaufsabsicht der eigengenutzten Wohnung des Vermieters möglich, sofern ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen. Volltext: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2023/VIII_ZR_289-23.pdf
• BGH, Beschl. v. 26.08.2025 – VIII ZR 262/24 — Anforderungen an die tatrichterliche Härteabwägung nach § 574 BGB bei schwerer Erkrankung und hohem Lebensalter; widerspruchliches Sachverständigengutachten genügt nicht. Dejure: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=26.08.2025&Aktenzeichen=VIII+ZR+262/24
• BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 — Kein berechtigtes Interesse an Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB), wenn Mieter über die Deckung seiner wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus Gewinn aus der Untervermietung zieht (gewinnbringende Untervermietung). Volltext: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2023/VIII_ZR_228-23.pdf

Weitere kündigungsrelevante Entscheidungen vor Zitierung live über dejure.org/openjur.de und bundesgerichtshof.de prüfen.

Prüfschema

| Nr. | Prüfschritt | Norm | Kernfrage | |---|---|---|---| | 1 | Wohnraummiete | §§ 549 ff. BGB | Sozialmietrecht anwendbar? Kein preisgebundener Wohnraum? | | 2 | Kündigungsart | §§ 543, 573 BGB | Ordentlich, außerordentlich oder kombiniert (AO + hilfsweise O)? | | 3 | Berechtigtes Interesse | § 573 BGB | Eigenbedarf, Pflichtverletzung, wirtschaftliche Verwertung, sonstiges? | | 4 | Abmahnung | § 543 Abs. 3 BGB, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB | Bei Pflichtverletzung: Abmahnung vorausgegangen? | | 5 | Zahlungsverzug-Tatbestand | § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB | Zwei volle Monatsmieten oder Übermonats-Rückstand? | | 6 | Schriftform und Begründung | §§ 568, 573 Abs. 3 BGB | Schriftlich? Konkrete, aktuelle Begründung? | | 7 | Belehrung Widerspruch | § 568 Abs. 2 BGB | Widerspruchshinweis §§ 574 ff. BGB enthalten? | | 8 | Kündigungsfristen | § 573c BGB | Zugang rechtzeitig? Frist nach Mietdauer? | | 9 | Schonfristzahlung | § 569 Abs. 3 BGB | Bei Räumungsklage: Zwei-Monats-Frist für Nachzahlung? | | 10 | Härtegründe | §§ 574 ff. BGB | Widerspruch schriftlich, rechtzeitig? Härteabwägung? |

Strategische Optionen (vor dem Template entscheiden)

Bevor das Template eins-zu-eins gefuellt wird, ist zu pruefen welche Variante zur Mandantenkonstellation passt. Das Template ist eine moegliche Form — nicht die einzige.

| Konstellation | Empfohlener Weg | |---|---| | Standard — Mietkuendigung (Eigenbedarf/Zahlungsverzug) | Kuendigungsschreiben; Template unten | | Variante A — Mieter widerspricht wegen Haertefall | §§ 574 ff. BGB Sozialklausel; Verlaengerung verhandeln | | Variante B — Mieter zahlt nicht mehr | Fristlose Kuendigung § 543 BGB + ordentliche parallel | | Variante C — Eigenbedarf nur vorgetaeuscht | Schadensersatz Mieter; Strafanzeige Betrug pruefen |

Wenn die Mandantenkonstellation nicht ins Standardschema passt, ist das Template anzupassen oder durch ein anderes Skill abzuloesen — nicht das Mandat in das Schema zu pressen.

Schriftsatzbausteine

Eigenbedarfskündigung

[Briefkopf Vermieter / Kanzlei]                       [Ort, Datum]

An [Mieterin / Mieter, Anschrift]

Kündigung gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

namens und in Vollmacht der Vermieterin kündige ich das
Mietverhältnis über die Wohnung [Anschrift, Stockwerk, qm]
ordentlich zum [Datum nach § 573c BGB].

Berechtigtes Interesse — Eigenbedarf:
Die Bedarfsperson [Name, Verwandtschaftsgrad: z.B. Tochter
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB] benötigt die Wohnung ab [Datum] zum
Zweck der Eigennutzung als Hauptwohnsitz. Die Bedarfsperson
lebt derzeit in [Situation, z.B. Wohngemeinschaft ohne eigenständige
Wohnung] und beabsichtigt [Beschreibung der konkreten Nutzung].
Eine andere geeignete freie Wohnung steht der Bedarfsperson
nicht zur Verfügung.

Bitte räumen Sie die Wohnung bis spätestens [Datum] und
übergeben Sie sie besenrein.

Hinweis auf Widerspruchsrecht §§ 574 ff. BGB gemäß
§ 568 Abs. 2 BGB: Sie können der Kündigung bis zwei Monate
vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich widersprechen,
wenn Sie Härtegründe iSv § 574 BGB geltend machen
(Datum Widerspruch spätestens: [Datum]).

[Unterschrift, Anwalt]

Zahlungsverzugskündigung (kombiniert)

Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB,
hilfsweise § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Ausstehende Mietzahlungen:
  [Monat/Jahr]:    EUR [Betrag]
  [Monat/Jahr]:    EUR [Betrag]
  Gesamtrückstand: EUR [Betrag]
  (mehr als zwei volle Monatsmieten iSv § 543 Abs. 2 Nr. 3
  lit. a BGB / Rückstand über zwei Mietzeiträume iSv lit. b BGB)

Wir kündigen das Mietverhältnis hiermit fristlos gemäß