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Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Kaltstart-Rückfragen

1. Aktuelle Nettokaltmiete, Mietbeginn, Datum der letzten Mieterhöhung? Begründung: Wartefrist 15 Monate § 558 Abs. 1 BGB.
2. Wohnort und Lage — qualifizierter Mietspiegel § 558d BGB vorhanden? Begründung: Vermutungswirkung erleichtert Begründung erheblich.
3. Angespannter Wohnungsmarkt § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB — Landesverordnung bekannt? Begründung: Kappungsgrenze 15 % statt 20 %.
4. Liegt Mietpreisbindung vor — sozialer Wohnungsbau, Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB?
5. Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt — wurden diese ordnungsgemäß angekündigt § 555c BGB? Welche Kosten entstanden?
6. Was ist das Erhöhungsziel in EUR/qm — noch innerhalb Kappungsgrenze und ortsüblicher Vergleichsmiete?
7. Stimmt der Mieter nicht zu — soll Zustimmungsklage § 558b Abs. 2 BGB erhoben werden?
8. Staffelmiete § 557a BGB oder Indexmiete § 557b BGB vereinbart — diese schließen § 558 BGB-Erhöhung aus.
9. Was will der Mandant wirklich erreichen? (Nicht: was steht im Standardweg, sondern: welches Ergebnis ist fuer den Mandanten persoenlich/wirtschaftlich das beste? Manchmal ist der schnellere Vergleich besser als der formal "richtige" Weg.)

Rechtsgrundlagen

Mieterhöhung bis Vergleichsmiete

• § 558 Abs. 1 BGB — Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung.
• § 558 Abs. 2 BGB — Ortsübliche Vergleichsmiete: Mittelwert der üblichen Mieten der letzten vier Jahre für vergleichbare Wohnungen.
• § 558 Abs. 3 BGB — Kappungsgrenze: innerhalb von drei Jahren max. 20 % (Abs. 3 Satz 1); in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Landesverordnung max. 15 % (Abs. 3 Satz 2; z. B. in Berlin, München, Hamburg aktuell 15 %).
• § 558a BGB — Form und Begründung: Textform; Begründungsmittel abschließend: Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Auskunft Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen (genaue Bezeichnung).
• § 558b BGB — Zustimmungspflicht: Abs. 1 Frist Ablauf des übernächsten Monats; Abs. 2 bei Nichtzustimmung Zustimmungsklage binnen weiterer drei Monate, sonst Verwirkung.
• § 558d BGB — Qualifizierter Mietspiegel: anerkannte Methode, Vermutungswirkung § 558d Abs. 3 BGB.
• § 557a BGB — Staffelmiete: schließt § 558 BGB während Laufzeit aus.
• § 557b BGB — Indexmiete: schließt § 558 BGB aus; Erhöhung nur nach VPI.

Modernisierungsmieterhöhung

• § 555b BGB — Modernisierungsmaßnahme: nachhaltige Verringerung Energiebedarf, Reduzierung CO2-Emission, Wasserversorgung, Barrierefreiheit, bauliche Erhöhung Gebrauchswert.
• § 555c BGB — Ankündigungspflicht: Textform, mind. drei Monate vor Beginn, Inhalt: Art, Umfang, Beginn, Dauer, voraussichtliche Mieterhöhung.
• § 559 BGB — Modernisierungsmieterhöhung: 8 % der aufgewendeten Kosten p. a. umlegbar; Abzug Erhaltungsanteil.
• § 559 Abs. 3a BGB — Kappung: Erhöhung max. 3 EUR je qm innerhalb von sechs Jahren (bei Ausgangsmiete unter 7 EUR/qm: max. 2 EUR/qm).
• § 559b BGB — Form und Berechnung: Erklärung in Textform; Mieter kann Einsicht in Belege verlangen.

Mietpreisbremse

• §§ 556d–556g BGB — Mietpreisbremse: bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB).
• § 556g BGB — Rüge-Verfahren: Vermieter muss nach qualifizierter Rüge des Mieters zuviel gezahlte Miete zurückzahlen; Ausnahmen (Neubau, Modernisierung, Vormiete über Vergleichsmiete).
• Verlaengerung bis 31.12.2029 durch das Gesetz zur Aenderung der Regelungen ueber die zulaessige Miethoehe bei Mietbeginn v. 17.07.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163, in Kraft 23.07.2025): § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB nennt jetzt das Jahr 2029; Landesverordnungen koennen ueber den 31.12.2025 hinaus erlassen werden. Bundestags-Drs. 21/17 (Entwurf): https://dserver.bundestag.de/btd/21/000/2100017.pdf
• BVerfG, Beschl. v. 08.01.2026 – 1 BvR 183/25 (Kammerbeschluss): Verfassungsbeschwerde gegen die Verlaengerung der Mietpreisbremse erfolglos. Quelle: https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2026/01/rk20260108_1bvr018325.html

BGH-Rechtsprechung (verifizierte Eckpunkte, Stand 05/2026)

Belegt über bundesgerichtshof.de bzw. dejure.org:

• BGH, Urt. v. 17.12.2025 – VIII ZR 56/25 — Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB greift nur fuer die Mietvereinbarung bei Mietbeginn; eine spaetere einvernehmliche Mietsenkung im laufenden Mietverhaeltnis faellt nicht in den Anwendungsbereich. Dejure: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=17.12.2025&Aktenzeichen=VIII+ZR+56/25
• BGH, Beschl. v. 15.07.2025 – VIII ZB 69/24 — Vermieter darf das selbstaendige Beweisverfahren nicht dazu nutzen, vor Erhebung einer Zustimmungsklage § 558b BGB ein Sachverstaendigengutachten zur ortsueblichen Vergleichsmiete bzw. zu Wohnwertmerkmalen zu erzwingen; die Mietfindung ist umfassende Rechtsanwendung. Quelle: https://juris.bundesgerichtshof.de (Az.-Suche)
• BGH, Urt. v. 26.03.2025 – VIII ZR 283/23 (parallel VIII ZR 280/23, VIII ZR 281/23, VIII ZR 282/23) — Modernisierungsmieterhoehung nach energetischer Modernisierung § 559 Abs. 1 i.V.m. § 555b Nr. 1 BGB setzt nur eine im Zeitpunkt der Mieterhoehungserklaerung absehbare, dauerhafte Endenergieeinsparung voraus; entscheidend ist eine bauphysikalisch begruendete Prognose, nicht der spaetere tatsaechliche Verbrauch. Dejure: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=26.03.2025&Aktenzeichen=VIII+ZR+283/23 ; openJur (VIII ZR 282/23): https://openjur.de/u/2517641.html

Prüfschema

| Nr. | Prüfschritt | Norm | Kernfrage | |---|---|---|---| | 1 | Anwendbarkeit § 558 BGB | §§ 549, 557a, 557b BGB | Wohnraummiete? Keine Staffel-/Indexmiete? | | 2 | Wartefrist | § 558 Abs. 1 BGB | 15 Monate seit Einzug oder letzter Erhöhung? | | 3 | Ortsübliche Vergleichsmiete | § 558 Abs. 2 BGB | Aktueller Wert aus Mietspiegel/Gutachten? | | 4 | Kappungsgrenze | § 558 Abs. 3 BGB | 20 % (Standard) oder 15 % (Landesverordnung angespannte Märkte)? | | 5 | Begründungsmittel | § 558a BGB | Mietspiegel (qualifiziert?), Gutachten, Vergleichswohnungen? | | 6 | Form Textform | § 558a Abs. 1 BGB | Schriftlich / elektronisch? | | 7 | Zustimmungsfrist | § 558b Abs. 1 BGB | Ablauf übernächster Monat; Zustimmungsklage binnen weiterer 3 Monate? | | 8 | Modernisierung | §§ 555b–559b BGB | Ankündigung; Kosten; 8 % p. a.; Kappung | | 9 | Mietpreisbremse | §§ 556d ff. BGB | Neuvermietung in Schutzgebiet? Rüge des Mieters? | | 10 | Streitwert Zustimmungsklage | § 41 Abs. 5 GKG | Jahresbetrag der Erhöhung |

Strategische Optionen (vor dem Template entscheiden)

Bevor das Template eins-zu-eins gefuellt wird, ist zu pruefen welche Variante zur Mandantenkonstellation passt. Das Template ist eine moegliche Form — nicht die einzige.

| Konstellation | Empfohlener Weg | |---|---| | Standard — Mieterhoeung nach Mietspiegel/Vergleichsmiete | Mieterhoeungsverlangen; Template unten | | Variante A — Mieter verweigert Zustimmung | Zustimmungsklage nach 2 Monaten §§ 558 ff. BGB | | Variante B — Modernisierungsumlage statt Vergleichsmiete | §§ 559 ff. BGB Ankuendigungsschreiben; andere Berechnung | | Variante C — Mietpreisbremse greift | § 556d BGB Hoechstgrenze pruefen; Ortsgruppenzugehoerigkeit klaren |

Wenn die Mandantenkonstellation nicht ins Standardschema passt, ist das Template anzupassen oder durch ein anderes Skill abzuloesen — nicht das Mandat in das Schema zu pressen.

Schriftsatzbausteine

Mieterhöhungsverlangen § 558a BGB

[Briefkopf Vermieter / Kanzlei]                       [Ort, Datum]

An [Mieter / Mieterin, Anschrift]

Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558, 558a BGB

1. Bisherige Nettokaltmiete: EUR [Betrag]
   (gültig seit: [Datum])

2. Neue Nettokaltmiete: EUR [Betrag] ab [Datum = 1. des
   übernächsten Monats nach Zugang], entspricht EUR [Betrag]/qm
   bei einer Wohnfläche von [qm].

3. Begründung g