Festsetzungs-Katalog § 9 BauGB iVm BauNVO
Zweck
§ 9 BauGB ist die zentrale Norm für den Inhalt qualifizierter Bebauungspläne. Sie ist abschließend — Festsetzungen außerhalb des Katalogs sind unwirksam. Dieses Skill prüft Bebauungsplan-Festsetzungen auf Rechtsgrundlage und Grenzen.
Eingaben
- Bebauungsplan-Festsetzungen (textlich beschrieben)
- Planzeichnung (soweit zugänglich)
- Bezugnahme auf BauNVO-Fassung
- Bezug zu sonstigen Spezialgesetzen (BImSchG, BNatSchG, AEG)
Schritt 1 — § 9 BauGB als abschließender Katalog
Geltung
- § 9 Abs. 1 BauGB enthält 26 nummerierte Festsetzungs-Tatbestände (Nr. 1 bis 26)
- § 9 Abs. 2 erweitert für besondere Fälle
- § 9 Abs. 3 vorhabenbezogene Bebauungspläne § 12 BauGB
- § 9 Abs. 4 ergänzende Regelungen
- § 9 Abs. 5, 6, 7 Hinweise und Kennzeichnungen (nicht Festsetzungen)
- § 9 Abs. 8 Begründungs-Erfordernis
Konsequenz Abschließlichkeit
- Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
- Bezugnahme auf Spezialgesetze nur soweit § 9 BauGB dies zulässt
- Konstruktion "Hinweise" vs. Festsetzungen entscheidend
Schritt 2 — Kern-Festsetzungen § 9 Abs. 1
Nr. 1 — Art der baulichen Nutzung
- Konkretisierung über BauNVO §§ 2 bis 9, 11
- Baugebietstypen: WS, WR, WA, WB, MD, MI, MU, MK, GE, GI, SO
- Ausnahmen und Beschränkungen § 1 Abs. 4-9 BauNVO
Nr. 2 — Maß der baulichen Nutzung
Drei Faktoren nach § 16 ff. BauNVO:
- Grundflächenzahl GRZ (§ 19 BauNVO)
- Geschossflächenzahl GFZ (§ 20 BauNVO)
- Höhe baulicher Anlagen — Wandhöhe, Firsthöhe, Geschoßzahl (§ 18 BauNVO)
- Bei Festsetzung mehrerer Maß-Werte: kumulativ einzuhalten
Höchstgrenzen § 17 BauNVO
| Gebietsart | GRZ | GFZ | Bauliche Anlagenhöhe | |---|---|---|---| | WS, WR | 0,4 | 1,2 | – | | WA, WB | 0,4 | 1,2 (WB 1,6) | – | | MD | 0,6 | 1,2 | – | | MI, MU | 0,6/0,8 | 1,2/3,0 | – | | MK | 1,0 | 3,0 | – | | GE | 0,8 | 2,4 | – | | GI | 0,8 | 2,4 | – | | Sondergebiete | nach Festsetzung | nach Festsetzung | – |
Überschreitung § 17 Abs. 2 BauNVO
- Nur bei besonderen städtebaulichen Gründen
- Begründung im Plan zwingend
- Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
Nr. 3 — Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
- Baulinien, Baugrenzen, Bauteppich
- Bauweise (offen, geschlossen, abweichend)
Nr. 4 — Stellplätze und Garagen
- Eingeschränkt nutzbar — meist Verweis auf Landesbauordnung
- Konkurrenz mit Art. 47 ff. BayBO
- Stellplatzsatzung der Gemeinde nach Art. 81 BayBO
Nr. 5 — Flächen für Gemeinbedarf
- Schulen, Kindertagesstätten, kirchliche Anlagen, Verwaltung
- Konkretisierung über Nutzungs-Zweck
Nr. 6 — Verkehrsflächen
- Öffentliche Straßen, Wege, Plätze, Stellplätze für Fahrräder etc.
- Bahnflächen sind grundsätzlich § 38 BauGB-Spezialregelung (siehe unten)
Nr. 10 — Grünflächen
- Öffentliche und private Grünflächen
- Hier auch festsetzbar: Spielplätze, Bestattungsstätten, Friedhöfe
Nr. 14 — Flächen für Versorgungs-Anlagen
- Elektrizität, Gas, Wasser, Wärme, Kommunikation
Nr. 15 — Flächen für Lagerung von Wasser und Abwasser
Nr. 18 — Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
- Wichtig für Eingriffs-Ausgleich
- Externes Ausgleichs-Bereich nach § 9 Abs. 1a BauGB
Nr. 21 — Schutzpflichten gem. § 41 BImSchG
- Aktive und passive Schallschutz-Maßnahmen
Nr. 24 — Festsetzung zur Erhaltung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse
- Passiver Schallschutz, gestaltete Außenwohnbereiche
- Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
Schritt 3 — Festsetzungen außerhalb § 9 BauGB
Häufige Fehler
Fehler 1: Dynamische Verweisung auf Spezialgesetze
- "Es gelten die Anforderungen der DIN xxxx in der jeweils geltenden Fassung"
- Problematisch: Dynamische Verweisung auf ändernde Spezial-Regelungen
- Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
Fehler 2: Mobilitätskonzept als Festsetzung
- Häufig: B-Plan setzt "Mobilitätskonzept ist Bestandteil der Satzung" fest
- Problematisch: Konkrete Inhalte oft nicht in der Satzung, sondern nur in Anlagen-Papier
- Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
Fehler 3: Energetische Anforderungen über GEG-Standard
- Festsetzung "Effizienzhaus 40" — zulässig nur als Festsetzung der Erschließungs-Tiefenstandards
- Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
Fehler 4: Werbe-Anlagen und Außengastronomie
- Über § 9 BauGB nur eingeschränkt regelbar
- Konkurrenz mit § 81 BayBO örtliche Bauvorschriften — meist diese Norm einschlägig
Fehler 5: Photovoltaik-Pflichten
- Über § 9 Abs. 1 BauGB problematisch
- Landesrechtliche Erlaubnis: Art. 44a BayBO (seit 01/2025)
Schritt 4 — § 9 Abs. 5 6 7 BauGB Hinweise
§ 9 Abs. 5 — Vermerk im Plan
- Bauflächen mit erheblichen Bodennutzungs-Beschränkungen
- Z.B. Altlasten, Bergbauschäden
§ 9 Abs. 6 — Festsetzungen aus anderen Vorschriften
- Soweit andere Rechtsvorschriften Inhalts-Festsetzungen erlauben
- Z.B. Ausgleichs-Flächen nach Naturschutzrecht
§ 9 Abs. 7 — Geltungsbereich
- Räumlicher Geltungsbereich
Schritt 5 — Bahnflächen § 38 BauGB
Grundsatz
- Für Bahnflächen gelten Sondervorschriften
- BauGB-Festsetzungen sind eingeschränkt
- Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
Konsequenz für nicht-entwidmete Bahnflächen
- Stadt kann keine baulichen Festsetzungen treffen
- Vor Entwidmung nach § 23 AEG kein wirksamer B-Plan möglich
- Bei dennoch erfolgter Festsetzung: Teil-Nichtigkeit oder Gesamt-Nichtigkeit
Prüfungs-Schritt
- Welche Flurstücke sind als Bahnflächen vermerkt?
- Liegt eine Entwidmungs-Entscheidung der Eisenbahn-Verwaltung vor?
- Datum Entwidmung vs. Datum Satzungs-Beschluss
Schritt 6 — Hochhäuser, Gebäude-Hochhaus-Verordnung
Bayerische Hochhaus-Richtlinie
- Gebäude über 22 m Hochhaus nach Art. 2 Abs. 4 BayBO
- Brandschutz-Anforderungen
- Festsetzung Hochhaus-Standorte über § 9 Abs. 1 Nr. 1 + Nr. 2 BauGB
Höhen-Festsetzung
- Wand-/Trauf-/First-Höhe nach § 18 BauNVO
- Bezugshöhe muss klar definiert sein
Verschattung
- Bei Hochhäusern Verschattungs-Studie erforderlich
- Ermittlungspflicht § 2 Abs. 3 BauGB
- Im Plangebiet-Inneren und in Nachbarschaft
Schritt 7 — Stellplatz-Festsetzungen
Rechtsgrundlage
- § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB (Stellplätze und Garagen)
- Art. 47 BayBO Grundsatz Stellplatzpflicht
- Art. 81 BayBO Stellplatzsatzung als örtliche Bauvorschrift
Reduzierung durch B-Plan
- Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO: B-Plan kann abweichend festsetzen
- Voraussetzungen:
- städtebauliche Rechtfertigung
- anderweitige Bedarfsdeckung (z.B. ÖPNV-Nähe, Mobilitätskonzept)
- Verhältnismäßigkeit
Praktische Höchstgrenze
- Reduzierung über 50 % verlangt besondere Begründung
- Bei nahezu vollständigem Stellplatz-Verzicht: tragfähiges Mobilitätskonzept zwingend