mietspiegel-quellen

Mietspiegel-Quellen (amtlich)

Zweck

Dieser Skill macht aus einer Mandantenadresse ein strukturiertes Datenblatt zur ortsüblichen Vergleichsmiete, mit dem die Folgeskills mieterhoehung-pruefen-widersprechen, klageentwurf-amtsgericht, mieterhoehungsverlangen-erstellen und mietsenkungsverlangen unmittelbar weiterrechnen können.

Die vollständige amtliche Quellensammlung steht in der mitgelieferten Referenz:

• [references/mietspiegel-quellen.md](../../references/mietspiegel-quellen.md) — Bundesweite Rechtsgrundlagen, 16 Bundesländer, 20 größte Städte, 25 Universitätsstädte.

Wann diesen Skill verwenden

• Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Adresse zu prüfen ist (Mieterhöhungsverlangen, Mietsenkungsverlangen, Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung).
• Wenn die Wohnlagen-Zuordnung (einfach, mittel, gut) anhand des amtlichen Straßenverzeichnisses benötigt wird.
• Wenn die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) oder Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) im konkreten Bundesland geklärt werden muss.
• Wenn die Quellenangabe in einem Schreiben, Klageentwurf oder einer Beratung amtlich belegt werden soll (private Datenbanken sind im Zweifel nicht ausreichend).

Sechs-Schritte-Workflow

Schritt 1 — Adresse und Mietverhältnis erfassen

Pflichtangaben vom Nutzer:

• Adresse (Straße, Hausnummer, PLZ, Stadt).
• Wohnfläche in m² (laut Mietvertrag und/oder nach WoFlV gemessen).
• Baujahr des Gebäudes.
• Mietverhältnis-Beginn (für Mietpreisbremse-Anwendung und Kappungsgrenze-Zeitraum relevant).
• Aktuelle Nettokaltmiete (€/m² oder gesamt).
• Frage: geht es um Bestandsmiete (Erhöhung/Senkung) oder um Neuvermietung (Mietpreisbremse)?

Wenn etwas fehlt, einmal nachfragen — niemals raten.

Schritt 2 — Bundesland und Stadt in der Referenz aufschlagen

In references/mietspiegel-quellen.md:

1. Bundesland-Abschnitt aufschlagen — landesweite Mietpreisbremse-, Kappungsgrenzen- und Kündigungssperrfrist-Verordnung notieren.
2. Stadt im Abschnitt "20 größte Städte" oder "25 Universitätsstädte" suchen. Wenn nicht enthalten: Bundesland-Sektion nutzen und die amtliche Stadtseite über die dort verlinkte Landesseite suchen.
3. Mietspiegel-Typ (qualifiziert nach § 558d BGB / einfach nach § 558c BGB) und Stand-Jahr ablesen.

Wenn das Stand-Jahr in der Referenz mit "Stand-Jahr bitte amtliche Stadtdokumente vor Ort prüfen" notiert ist: einmal die verlinkte amtliche Stadtseite öffnen und das aktuelle Stand-Jahr nachtragen — die Referenz ist Stand Mai 2026 und wird zu jedem Halbjahres-Release nachgepflegt.

Schritt 3 — Wohnlage und Ausstattung ermitteln

1. Wohnlagen-Zuordnung über das amtliche Straßenverzeichnis / Geoportal der jeweiligen Stadt (Link in der Referenz pro Stadt). Ergebnis: einfache / mittlere / gute Wohnlage.
2. Ausstattung erfassen (Sondermerkmale nach jeweiligem Mietspiegel — typische Achsen): Bad (modernisiert/Standard/einfach), Küche (Einbauküche mitvermietet ja/nein), Heizung (Zentralheizung/Etagen/Ofen), Wohnung (Bodenbelag, Fenster, Balkon/Terrasse), Gebäude (Aufzug, Stellplatz/Garage).
3. Wenn Sondermerkmals-Bewertung unklar: an den Skill lage-und-ausstattung-erheben übergeben.

Schritt 4 — Spanne und Mittelwert aus dem Mietspiegel ablesen

1. Tabelle aufschlagen (Größenklasse × Baujahresklasse × Wohnlage).
2. Spannenwerte (von / bis €/m²) und Mittelwert notieren.
3. Sondermerkmals-Zu- und -Abschläge in der Orientierungshilfe des jeweiligen Mietspiegels ablesen.
4. Konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung berechnen.

Schritt 5 — Mietpreisbremse prüfen (nur Neuvermietung)

Nur, wenn das Mietverhältnis nach Inkrafttreten der einschlägigen Landes-Mietenbegrenzungsverordnung neu begründet wurde.

1. Liegt die Adresse in einem Gebiet mit "angespanntem Wohnungsmarkt" nach Landesverordnung? Verordnung aus der Referenz heraussuchen.
2. Höchstmiete = ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt 4) + 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB).
3. Vormiete (§ 556e BGB) und Modernisierungs-Ausnahme (§ 556e Abs. 2 BGB) und Erstvermietung-nach-Neubau-Ausnahme (§ 556f BGB, Baufertigstellung ab 01.10.2014 / umfassend modernisiert) prüfen — Ergebnis kann höher liegen als 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete.
4. Wenn die vereinbarte Miete die Höchstmiete übersteigt: Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB ist erforderlich; die Folgeskills mieteranfragen-beantworten und klageentwurf-amtsgericht setzen darauf auf.

Schritt 6 — Kappungsgrenze prüfen (nur Bestandsmiete)

Nur bei einer Mieterhöhung im Bestand nach § 558 BGB.

1. Regelobergrenze: 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB).
2. Verschärfte Grenze: 15 % in drei Jahren, wenn die Gemeinde durch Landesverordnung ("Kappungsgrenzenverordnung") als angespannt ausgewiesen ist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Verordnung aus der Referenz heraussuchen.
3. Wartefrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB): 12 Monate seit der letzten Mieterhöhung und 15 Monate seit Mietbeginn.
4. Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 BGB): qualifizierter oder einfacher Mietspiegel, Sachverständigengutachten, drei Vergleichswohnungen.

Übergabe-Datenblatt

Am Ende von Schritt 6 wird ein strukturiertes Datenblatt erzeugt, das die Folgeskills direkt lesen können:

mietspiegel_pruefung:
  stand_der_pruefung: "JJJJ-MM-TT"

  adresse:
    strasse: ""
    hausnummer: ""
    plz: ""
    stadt: ""
    bundesland: ""

  wohnung:
    flaeche_qm: 0.0
    baujahr: 0
    wohnlage: ""        # einfach | mittel | gut
    ausstattung:
      bad: ""
      kueche: ""
      heizung: ""
      bodenbelag: ""
      fenster: ""
      balkon_terrasse: ""
      aufzug: false
      stellplatz: false

  mietspiegel:
    quelle_url: ""
    typ: ""             # qualifiziert | einfach
    stand_jahr: 0
    tabellen_zelle: ""  # z. B. "60–80 qm, BJ 1949–1977, mittlere Wohnlage"
    spanne_von_eur_qm: 0.0
    spanne_bis_eur_qm: 0.0
    mittelwert_eur_qm: 0.0
    zuschlaege_abschlaege_eur_qm: 0.0
    ortsuebliche_vergleichsmiete_eur_qm: 0.0

  mietverhaeltnis:
    beginn: "JJJJ-MM-TT"
    aktuelle_nettokaltmiete_eur_gesamt: 0.0
    aktuelle_nettokaltmiete_eur_qm: 0.0
    neuvermietung_oder_bestand: ""  # neuvermietung | bestand

  mietpreisbremse:                  # nur bei neuvermietung
    landesverordnung: ""
    angespannter_markt: false
    hoechstmiete_eur_qm: 0.0
    ausnahmen_geprueft: []

  kappungsgrenze:                   # nur bei bestand
    verschaerft_durch_landesverordnung: false
    obergrenze_prozent: 0           # 20 oder 15
    wartefrist_eingehalten: true

  ergebnis:
    bewertung: ""                   # zulaessig | unzulaessig | grenzfall
    differenz_eur_qm: 0.0
    naechster_schritt: ""           # uebergabe an mieterhoehung-pruefen-widersprechen, klageentwurf-amtsgericht, etc.

Gerechnetes Beispiel (zur Plausibilisierung)

Sachverhalt: Wohnung in München, Maxvorstadt, 78 m², Baujahr 1962, gute Wohnlage, modernisiertes Bad, Einbauküche mitvermietet, Zentralheizung, Aufzug, kein Stellplatz. Mietverhältnis seit 01.06.2018 (Bestand). Aktuelle Nettokaltmiete 1.150,00 € (= 14,74 €/m²). Der Vermieter verlangt Erhöhung auf 1.380,00 € (= 17,69 €/m², +20,0 %).

Schritt 2 — Bayern hat eine Mietenbegrenzungsverordnung und eine Kappungsgrenzenverordnung. München ist ein angespannter Markt; Kappungsgrenze daher 15 %. Mietspiegel München: qualifiziert nach § 558d BGB, Stand 2025.

Schritt 3 — Wohnlage "gut" (über das städtische Geoportal verifiziert). Ausstattung: drei Sondermerkmale erfüllt (mod. Bad, EBK, Aufzug).

Schritt 4 — Tabellenzelle "70–90 m², Baujahr 1949–1977, gute Wohnlage" Mittelwert (illustrativ) 15,80 €/m², Spanne 13,40–17,20 €/m². Sondermerkmals-Zuschlag (illustrativ) +0,90 €/m². Ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung: ca. 16,70 €/m².

Schritt 6 — Kappungsgrenze: 14,74 €/m² × 1,15 = 16,95 €/m² (verschärfte 15-%-Grenze in München). Die verlangte Miete v