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Störung, Hausordnung, Mieter und Eigentümer

Stand: 05/2026.

Ziel

Störungen geordnet aufnehmen, Beweise sichern und die richtige Adressatenkette wählen.

Prüfschritte

1. Sachverhalt: Was stört wen, wann, wie oft, mit welchen Belegen (Foto, Lärmprotokoll, Zeugen)?
2. Eigentumslage: Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen? Wer ist Eigentümer? Liegt Vermietung vor?
3. Störer: Eigentümer, Mieter, Besucher, Handwerker? Bei Mietern auch vermietender Eigentümer prüfen.
4. Regelwerk: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung, Beschlüsse der GdWE, Mietvertrag.
5. Anspruchsgrundlage:
6. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG (Pflichten des Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Eigentümern).
7. § 1004 BGB (Beseitigung / Unterlassung).
8. § 906 BGB (Immissionen).
9. Hausordnung als Vertrags- und Beschlussregel.
10. Mietrechtliche Pflichten (§§ 535 ff. BGB) bei Mietern.
11. Reaktion: freundlicher Hinweis → Abmahnung → Klage; Beweissicherung kontinuierlich.

Adressatenkette

• Eigentümer-zu-Eigentümer-Störung: Aufforderung direkt; Klage Einzelner möglich, soweit Individualanspruch.
• Vermietender Eigentümer als Störer: Mieter-Handlung kann mittelbare Handlungsstörerhaftung auslösen — BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24). Verwalter sollte vermietende Eigentümer auf Mieter-Pflichten und Beschlusserfordernisse aktiv hinweisen.
• Mieter als Störer im Gemeinschaftseigentum: GdWE kann nach Aufforderung gegen vermietenden Eigentümer vorgehen; daneben Direktanspruch aus § 1004 BGB möglich.

Klimasplit / Lärm / Geruch nach Gestattung

• Auch ein wirksam gestatteter Klimasplit darf nicht zu unzumutbaren Immissionen führen. Abwehrrecht aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB bleibt offen — BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+105/24).
• Beweismittel: Schallpegelmessung, Tagebuch, Sachverständigenkonsil.

Mustertext Abmahnung (Verwalter an Eigentümer)

Sehr geehrte/r [Name],

wir haben Hinweise auf folgende Beeinträchtigung der WEG erhalten:

[Sachverhalt, Datum, Zeugen, Dokumentation].

Wir bitten Sie, die Beeinträchtigung umgehend, spätestens bis [Frist], zu beenden bzw. sicherzustellen, dass Ihre Mieter / Besucher dies tun. Sollten weitere Vorfälle auftreten, sind wir gehalten, im Auftrag der GdWE rechtliche Schritte einschließlich Unterlassungsklage einzuleiten. Bitte bestätigen Sie uns die Erledigung bis [Datum].

Hausordnung — Mindestpunkte

• Ruhezeiten (gesetzliche und ergänzende).
• Nutzung Treppenhaus, Aufzug, Gemeinschaftsräume.
• Tierhaltung (soweit Beschluss/Vereinbarung zulässig).
• Reinigungspflichten.
• Kennzeichnung Briefkasten/Klingel.
• Müllentsorgung, Sperrmüll.
• Sicherheits-/Brandschutzregeln (Treppenhaus freihalten).
• Datenschutzbestimmungen für Überwachungskameras / Klingelanlagen.

Output

• Störungsprotokoll (chronologisch, mit Belegen)
• Beweisanforderung (Lärmmessung, Foto, Zeugenliste)
• Schreiben an Eigentümer / Mieter (Abmahnung, Aufforderung)
• Eskalationsmatrix (intern → Anwalt → Klage)
• Hinweisschreiben an vermietende Eigentümer (Mieter-Schiene + V ZR 1/24)

Cross-Refs

• Bauliche Veränderungen / Klimaanlagen → bauliche-veraenderungen-20-weg
• Eskalation Gericht → eskalation-anwalt-amtsgericht
• Eigentümerkommunikation → eigentuemerkommunikation-beschwerde
• Datenschutz Kamera → datenschutz-dokumentenfreigabe

Quellenpflicht

rechtsstand-mai-2026-faktenbank laden. § 14 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__14.html ; § 1004 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1004.html .