Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Stand: 05/2026.
Ziel
Finanzunterlagen der GdWE verwaltungspraktisch und beschlussrechtlich kontrollieren. Beschlossen werden nach WEMoG nur Nachschüsse, Vorschussanpassungen und der Wirtschaftsplan — nicht mehr "die Abrechnung als solche" (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23).
Prüfblöcke
- Abrechnungszeitraum, Kontenbestand, Erhaltungsrücklage, Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Einnahmen/Ausgaben, Kostenarten, Schlüssel, Einzelabrechnungen.
- Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse als Beschlussgegenstand (§ 28 Abs. 2 WEG).
- Wirtschaftsplan: laufende Kosten, Rücklagenzuführung, Sonderumlage, Liquidität.
- Belegeinsicht, Abgrenzung, HeizkostenV, Schnittstelle zur mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung (§ 556 BGB).
- CO₂-Kosten: WEG-Abrechnung sollte Daten liefern, die der vermietende Eigentümer für die Aufteilung nach CO2KostAufG braucht (Stufe nach Energiebedarf kg CO₂/m²·a).
Schlüsseländerungen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)
- Mehrheitsbeschluss möglich, aber nicht voraussetzungslos.
- Abkehr von gegenstandsbezogener Kostentrennung (z. B. Tiefgarage) entspricht regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung ohne sachlichen Grund — BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 236/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+236/23).
- Verteilungsschlüssel der Erhaltungsrücklage kann per Mehrheit geändert werden, wenn für das alte Privileg kein sachlicher Grund (mehr) besteht — BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 128/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+128/23).
- Sachgrund schriftlich in der Beschlussbegründung dokumentieren.
Mustertext Beschluss "Abrechnungsspitzen"
Die Wohnungseigentümer beschließen auf der Grundlage der Jahresabrechnung [Jahr] (Anlage [X]) folgende Abrechnungsspitzen:
1. Nachschüsse / Anpassung der Vorschüsse gemäß Einzelabrechnungen (Anlage [Y]).
2. Fälligkeit der Nachschüsse: [Datum]. Guthaben werden bis [Datum] mit nächsten Hausgeldzahlungen verrechnet.
3. Der Vermögensbericht zum [Stichtag] wird zur Kenntnis genommen (§ 28 Abs. 4 WEG, Anlage [Z]).
Anspruch auf Erstellung
- Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich gegen die GdWE, nicht persönlich gegen den Verwalter — BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23).
- Bei laufendem Verfahren gegen den (alten) Verwalter ist Parteiwechsel auf die GdWE im Regelfall sachgerecht.
Red Flags
- Beschlusswortlaut genehmigt pauschal "die Abrechnung" ohne Trennung von Abrechnungsspitzen — auslegungsfähig (V ZR 102/23), aber besser von Anfang an klar formulieren.
- Schlüsseltausch ohne dokumentierten sachlichen Grund (V ZR 236/23, V ZR 128/23).
- Rücklagenentnahme ohne Beschlussklarheit (Zweckbindung, Betrag, Zeitpunkt).
- Vermögensbericht fehlt oder wurde nicht zur Einsicht angeboten.
- Belege fehlen oder Summen passen nicht zum Kontostand zum Bilanzstichtag.
- CO₂-Aufteilung nicht vorbereitet → vermietende Eigentümer können Daten nicht weitergeben.
Buchungs-Beispiele (Schemata)
- Hausgeld-Vorauszahlung (Einnahme GdWE): Bank an Hausgeld-Forderung Eigentümer.
- Erhaltungsrücklage-Zuführung: Hausgeld-Erlös an Rücklagenkonto (separate Bankverbindung empfohlen).
- Rücklagenentnahme für beschlossene Maßnahme: Rücklagenkonto an Bank/Rechnung Handwerker.
- Sonderumlage: Sonderumlage-Forderung Eigentümer an Sonderumlage-Erlös; Bank an Sonderumlage-Forderung bei Zahlung.
Output
- Prüfmatrix Abrechnung (Schlüssel, Verteilung, Plausibilität, Konto)
- Fragen an Verwalter/Buchhaltung
- Beschlussvorschlag Abrechnungsspitzen
- Beschlussvorschlag Schlüsseländerung mit sachlichem Grund
- Beiratsnotiz mit Risikoampel
Cross-Refs
- Liquiditätsprüfung, Sonderumlage →
hausgeld-sonderumlage-liquiditaet - Beleg- und Vergabekontrolle →
beirat-controlling-verwalter,handwerker-beauftragung-vergabe - Anfechtungsrisiko →
beschlussanfechtung-risiko - Mietrechtsschnittstelle →
betriebskosten-nebenkostenabrechnung
Quellenpflicht
rechtsstand-mai-2026-faktenbank zwingend laden. Rechtsprechungsaussagen nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und offen prüfbarer Quelle.