zv-notarielle-urkunde-grundschuld

Vollstreckung aus notarieller Grundschuldurkunde

Aufgabe

Banken und Investoren stützen die Vollstreckung in Immobilien fast immer auf eine notarielle Urkunde mit Grundschuld und Unterwerfungsklausel. Dieser Skill koordiniert beide Vollstreckungsrichtungen: dinglich in das Grundstück, persönlich in das sonstige Vermögen.

Startet bei

• Notarielle Urkunde mit Grundschuld vorhanden
• Unterwerfung des Eigentümers/Schuldners "in sein gesamtes Vermögen" und/oder "in den jeweiligen Grundbesitz"
• Sicherungsabrede (Zweckerklärung) liegt vor
• Forderung fällig (gekündigt, Zahlungsverzug)

Rechtsgrundlagen

• § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO – notarielle Urkunde als Titel
• § 800 ZPO – Vollstreckung gegen Rechtsnachfolger im Eigentum
• § 727 ZPO – Titelumschreibung bei Forderungsabtretung
• § 1192 Abs. 1a BGB – Einreden bei Sicherungsgrundschuld
• § 1193 BGB – Kündigung Grundschuld, sechs Monate
• § 1147 BGB – Befriedigung aus dem Grundstück
• § 750 Abs. 1 ZPO – Zustellung
• §§ 15 ff. ZVG – Anordnung der Zwangsversteigerung / Zwangsverwaltung

Workflow

1. Drei-Säulen-Prüfung speziell:
2. Titel: notarielle Urkunde mit Unterwerfung – wurde sie als "Vollstreckungstitel" ausgestellt (in der Regel formularmäßig "der Eigentümer unterwirft sich ...").
3. Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
4. Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung an den Schuldner; bei dinglicher Vollstreckung an den Eigentümer (auch Dritter) nach § 800 Abs. 2 ZPO.
5. Kündigung Grundschuld § 1193 BGB: sechs Monate Kündigungsfrist, abdingbar nur eingeschränkt (AGB-Kontrolle gem. § 307 BGB). Kündigungsschreiben zustellen.
6. Sicherungsabrede prüfen: Welche Forderungen sichert die Grundschuld? Aktuelle Höhe? Zinsen? Übersicherung? Einrede § 1192 Abs. 1a BGB bei Abtretung.
7. Dingliche Vollstreckung: ZVG-Antrag → zv-zvg-antrag-glaeubiger.
8. Persönliche Vollstreckung: zusätzlich PfÜB Bank/Lohn → zv-pfueb-bank / zv-pfueb-arbeitsentgelt.
9. Insolvenz: Bei Schuldner-Insolvenz wird der Grundschuldgläubiger Absonderungsberechtigter (§ 49 InsO) – Vollstreckung außerhalb der Insolvenztabelle weiterhin möglich, aber Verwertung über Insolvenzverwalter ggf. günstiger.

Klauselumschreibung § 727 ZPO bei Forderungsabtretung

Wird die gesicherte Forderung an einen neuen Gläubiger abgetreten (typisch bei Forderungskäufen, Loan-Sale), muss der neue Gläubiger:

• die Abtretung im notariell beglaubigtem Wege nachweisen
• den Klauselantrag beim ausstellenden Notar (oder hilfsweise § 797 ZPO) stellen
• die Klauselzustellung an den Schuldner durchführen, bevor er aus der Urkunde vollstrecken darf.

Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.

Sicherungsgrundschuld – Einreden § 1192 Abs. 1a BGB

Schuldner kann gegenüber neuem Erwerber alle Einreden geltend machen, die ihm gegen den ursprünglichen Sicherungsgeber zustanden – auch wenn der neue Erwerber gutgläubig war (Einschränkung des § 1157 Satz 2 BGB).

Leitentscheidungen

• Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
• Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.

• Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.

Ausgabeformat

NOTAR. URKUNDE / GRUNDSCHULD [Mandant] gegen [Schuldner], Az [Notar]

Urkunde:               Notar [Name], URNr [Nr/Jahr]
Grundschuld:           EUR x, Zinsen x %, GB [Ort, Bl, lfd Nr]
Unterwerfung:          [dinglich / persönlich / beides]
Sicherungsabrede:      [Datum, Gegenstand]
Kündigung § 1193:      [erforderlich? ja, am DD.MM.JJJJ erklärt]
Klausel § 727:         [nicht erforderlich / umschrieben am DD.MM.JJJJ]
Zustellung § 750:      [erfolgt an DD.MM.JJJJ]
Vollstreckungswege:    [ZVG / PfÜB Bank / PfÜB Lohn]

NÄCHSTE SKILLS:        zv-zvg-antrag-glaeubiger, zv-pfueb-bank
WIEDERVORLAGE:         DD.MM.JJJJ + 6 Monate (Kündigungsfrist)

Qualitätsgates

• Niemals dingliche Vollstreckung ohne wirksame Kündigung § 1193 BGB (Sechs-Monats-Frist).
• Niemals aus Urkunde ohne Klauselumschreibung § 727 ZPO vollstrecken, wenn Forderung abgetreten.
• Niemals persönliche Vollstreckung ohne Unterwerfung in das Vermögen prüfen.
• Bei Verbraucher-Sicherungsgrundschuld AGB-Kontrolle der Unterwerfungsklausel.

Querverweise

• zv-titel-klausel-zustellung
• zv-zvg-antrag-glaeubiger
• zv-pfueb-bank, zv-pfueb-arbeitsentgelt
• zv-abwehr-schuldner
• insolvenzforderungsanmeldungspruefung/ifap-tabellenauszug-178 – falls Schuldner Insolvenz